万科h股代码:莲峰新村全面改造可行性探讨

2021-04-05 22:38:08 来源： 浏览：1次

    莲峰新村全面改造可行性探讨
    
     收录于话题 #疑难杂症 2 #研究分析 5 2017年的时候，石岐区推出了10个城市更新片区，莲峰新村就是其中一个。此后就鲜有听到关于该片区改造的信息。这主要是莲峰新村进行全面改造的难度很大。开发商参与进来，按常规的赔偿标准来计算必定要亏钱。这个片区是否有机会进行全面改造呢？我们不妨假设几种改造方式和赔偿方案来进行简单估算。
    
    
    基础数据官方公布的数据如下。总用地面积：123295.7平方米，折合184.9亩；建筑栋数：279栋；建筑面积：227185.31平方米；现状容积率：1.84。路径一：房企作为改造主体，全部物业返还。按照旧改新政，旧城镇旧村庄改造，前期工作由政府主导，在编制完单元计划后，可引入意向企业协助编制赔偿方案。在单元规划与改造方案确定，再公开竞价确定入围企业。入围企业在签订双80%搬（拆）迁补偿安置协议后，申请成为改造主体。办理相关手续取得开发权，之后在开发销售与回迁。现在我们对本项目作一个较为激进的简单测算，以下是测算的假设条件。物业返还方式：全部物业返还，原地回迁，无货币补偿。拆赔比：1:1（其实一般情况下我们会按1:1.2）房屋户数：2000（假设户均110平方米）公益性用地移交比例：15%（最低要求）公建配套建筑面积：10171平方米剔除公益用地后容积率：3.0（限高、密度、绿化率按常规）改造方向：住宅、商业、回迁住宅比例：95%回迁商业比例：5%可售住宅与商业比例：同回迁签约奖励、房屋移交拆除奖励：放弃出让金假设：无需缴纳出让金过渡期租金补贴：20元/平方米/月搬家费：6000元/户回迁与可售住宅带1300元/平方米标准装修那么，按照住宅售价2万元/平方米，商业2.5万元/平方米，车位18万元/个进行简单测算，毛利亏损4500万左右。如果算上销售费用等还不只这个数。路径二：房企作为改造主体，全部货币补偿，无物业回迁。跟路径一相似，但不进行物业赔偿，直接给钱走人。现在该区域的楼价已接近2万元/平方米。我们稍微下降一点，按18000元/平方米来赔偿。那么要赔偿多少钱呢？约40.89亿。如果用楼面价计算，达到了13000元/㎡。这个略低于此前龙光取得的石岐区地王。相比路径一，这种方式可以节省过渡期租金费用、搬家费等。在其他条件与路径一一致的情况下（包括出让金为0），简单测算有约1.19%的毛利率，即约7500万。但在计算营销费用和相关税费后，净利润依然是负数。那么，假如要货币赔偿的标准下降，约下降多少能实现一定的利润呢？简单测算下，货币赔偿标准降到13500元/平方米，净利率接近10%，还过得去。（很多房企要求旧改项目需要达到15%）网上搜莲峰新村的二手房价格普遍为8000-9000左右，有的甚至更高，价值主要体现在周边配套与学区。13500元/平方米和9000元/平方米相比，还是相当诱人的，但这个价格要在这个区域买相等面积的新房，就没有可能了。但若将售价提高到3万元/平方米呢？效益则接近15%。要卖3万元/平方米不是没可能，但那时候其他成本也会相应上升。
    
    
    路径三：政府统一征收，异地回迁。假设政府在同区域（比如岐江新城起步区）安排一块地块先建好再异地直接回迁。假设异地回迁地块3.0容积率，没有共建配套。同样是1:1的拆赔比下，需要75728.44平方米（113.6亩）的商住地块进行开发回迁。商业住宅比例5%：95%。那么，回迁区的建设成本约12.35亿。（含装修）同时，这块地若参考同区位的龙光地王成交价稍微评估低一点为13000元/平方米。则该地块价值29.53亿。若不考虑其他补偿费用，也不考虑建设费用的资金时间成本，则异地回迁的成本为41.88亿元。（假设政府自己建设回迁安置房移交不征税，忽略前期的调查、谈判、搬家费等成本）那么，莲峰新村拆除平整后进行公开出让的成交价大概是多少呢？假设需移交公益用地15%，地块容积率3.0。相比岐江新城起步区的位置，莲峰新村区位略低，假设成交楼面价10000。这该地块可收取出让金31.44亿。政府亏10.44亿。路径四：政府统一征收，一次过货币补偿相同规划条件下，跟路径二一样，用2万元/平方米实行征收，则需要40.89亿元。该地块成交价31.44亿元。政府亏9.45亿元。但如果不是2万元/平方米进行征收，要达到盈亏平衡大概要多少钱呢。按成交价31.44亿元进行计算，征收单价为1.38万元/平方米。小结综上，要对莲峰新村进行全面改造，简单测算之下存在可能的方式是进行适当的货币补偿。这需要提前与业主做好宣传与沟通，降低业主的心理预期。另外，以上的简单测算的假设前提均较为激进。比如按经验来说，很多旧改项目的公益性用地移交比例不只15%，很多会达到30%甚至以上。再说莲峰新村周边道路环境可能不能支撑起其剔除公益用地后3.0的容积率，本项目能给2.5已经很了不起了。还有，关于回迁房视同销售的增值税的处理方式，最近有部分意见这部分需要放在溢价（类似溢价）里考虑。我不太懂财务和税务的业务，倘若是这样，以上部分假设的经济效益会降低。
    
    

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